Requisitos para la subsanación de discrepancias catastrales en la provincia de Castellón

Uno de los trámites topográficos y jurídicos más solicitados en la provincia de Castellón es la subsanación de discrepancias catastrales y registrales. Tanto si se trata de fincas rústicas de naranjos en la Plana Baixa (Burriana, Nules, Vila-real) como de parcelas de olivares o solares en el Baix Maestrat y Plana Alta (Vinaròs, Benicarló, Borriol, Castellón de la Plana), es habitual descubrir que la realidad física medida sobre el terreno no coincide con los metros cuadrados que figuran en el Catastro ni con la escritura de propiedad.

En este artículo repasamos el procedimiento técnico-legal actualizado de acuerdo con la Ley 13/2015, que reforma la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro.

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1. ¿Cuándo es obligatoria la subsanación catastral?

De acuerdo con la legislación vigente, la subsanación e inscripción de la representación gráfica es necesaria en los siguientes supuestos:

• Segregaciones, divisiones o agrupaciones de fincas: Obligatorio aportar la Representación Gráfica Alternativa (RGA).
• Discrepancias superiores al 10% de la superficie registral: Cuando la diferencia entre la medición real y el dato de las escrituras o Catastro supera el 10%, el Notario y el Registrador de la Propiedad exigen la tramitación del Procedimiento del Art. 199 o 201 de la Ley Hipotecaria.
• Inmatriculación de fincas o rectificación de linderos: Para inscribir fincas por primera vez o fijar colindancias dudosas de forma fehaciente.

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2. Requisitos técnicos del Levantamiento Topográfico y RGA

Para iniciar el trámite con garantías jurídicas, no basta con un croquis o una medición aproximada. La Dirección General del Catastro y las Notarías exigen un levantamiento topográfico de precisión con los siguientes requerimientos:

1. Georreferenciación en Sistema de Referencia ETRS89:

   • En la provincia de Castellón las coordenadas deben expresarse obligatoriamente en el sistema oficial ETRS89 (Huso 30).
   • La captura de datos debe realizarse mediante instrumental GNSS (GPS diferencial en modo RTK) o Estación Total calibrada.

2. Generación de la Representación Gráfica Alternativa (RGA):

   • Creación del archivo en formato GML de parcela catastral (XML estándar de intercambio de datos geográficos).
   • Respeto a las tolerancias métricas catastrales para evitar solapes indebidos con fincas colindantes públicas o privadas.

3. Informe de Validación Gráfica (IVG):

   • El topógrafo procesa el archivo GML en la Sede Electrónica del Catastro para obtener el Informe de Validación Gráfica (IVG) con código seguro de verificación (CSV).
   • El resultado del informe debe ser "Positivo" (o en su defecto, justificar motivadamente si existe solape técnico en el informe de validación).

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3. Fases del Procedimiento Paso a Paso

El proceso para rectificar la cartografía catastral y la descripción registral consta de las siguientes fases:

[ Levantamiento Topográfico in situ (GNSS / Estación Total) ]
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[ Generación del GML e Informe de Validación Gráfica (IVG) en Catastro ]
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[ Firma de Escritura / Acta Notarial en Notaría (Art. 199 Ley Hipotecaria) ]
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[ Notificación a Colindantes (Plazo de 20 días para alegaciones) ]
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[ Inscripción en el Registro de la Propiedad e Actualización en Catastro ]

A. Trabajo de Campo y Gabinete Topográfico

El técnico topógrafo se desplaza a la parcela en Castellón para medir los elementos físicos reales que delimitan la finca (vallados, muros de mampostería, mojones o marcas históricas). En gabinete se cruza la información con la cartografía catastral vectorial y las escrituras históricas.

B. Otorgamiento en Notaría (Art. 199 LH)

Se aporta el informe topográfico y el certificado IVG al Notario. Este inicia el expediente notificando a los propietarios de las parcelas colindantes mediante carta certificada.

C. Periodo de Alegaciones (20 días hábiles)

Los colindantes disponen de 20 días hábiles para examinar la representación gráfica proyectada y presentar alegaciones si consideran que se está invadiendo su propiedad.

D. Inscripción Registral y Catastral

Transcurrido el plazo sin alegaciones fundamentadas, el Notario eleva a público la rectificación y el Registrador de la Propiedad inscribe la nueva geometría georreferenciada. Posteriormente, mediante la coordinación Registro-Catastro, la Sede del Catastro actualiza su base cartográfica de oficio.

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Recomendación para Propietarios y Técnicos en Castellón

Antes de firmar un contrato de compraventa, permuta o aceptar una herencia de fincas rústicas o urbanas en la provincia de Castellón, es imprescindible verificar que la superficie real se corresponde con la descripción legal. Un levantamiento topográfico temprano previene litigios entre vecinos, agiliza las escrituras en notaría y protege la inversión patrimonial.